חברת פרטנר תקשורת בע"מ נ' אוסי - תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ

פסק דין

תביעה כספית ע"ס 225,016.8 ₪ מיום 27.7.2007 שעניינה דרישה להחזר דמי שכירות ששולמו בטעות ביתר.

בינואר 01 התקשרה התובעת עם הנתבעת בהסכם שכירות לצורך ניהול חנות התובעת בנכס של הנתבעת ברח' וייצמן 63 בנהריה אשר שטחו הוערך להיות 112 מ"ר, לצורך חישוב דמי השכירות. תקופת השכירות נקבעה למשך 60 חודשים החל מיום 15.2.2001 ועד ליום 14.2.2006 כאשר לתובעת ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות ל-9 תקופות נוספות בנות 24 חודשים כל אחת החל ממועד סיום תקופת השכירות הראשונה.

ב-20.6.2004 נחתם הסכם שכירות משנה בין התובעת לבין שוכר בשם אסף אטדגי (להלן: "אסף"), זאת בהתאם להסכמת הנתבעת אשר נדרשה בהתאם לסע' 31 לחוזה השכירות הראשי. ע"פ הסכם שכירות המשנה שכר אסף את הנכס לשם הפעלת בית קפה או מסעדה או כל עסק אחר ע"פ דין. תקופת השכירות ע"פ הסכם שכירות המשנה נקבעה החל מיום 15.6.2004 ועד ליום 14.2.2006 הוא יום תום תקופת השכירות הראשונה עפ"י ההסכם שבין התובעת לבין הנתבעת. אסף קיבל על עצמו לעמוד בתנאי ההסכם שבין התובעת לבין הנתבעת.

ב-16.11.2005 שלח ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת מכתב שכותרתו "הודעת ביטול של הסכם השכירות", למכתב זה קדמו חילופי מכתבים בין הנתבעת לבין אסף ולבין התובעת. במכתבים אלה העלתה הנתבעת טענות שונות כלפי התובעת וכלפי אסף. במכתב הביטול נדרשה התובעת לפנות את הנכס עד ליום 14.2.2006 ולהשיב החזקה לנתבעת כשהנכס פנוי ולדאוג בהתאם לפינויו של שוכר המשנה.

בתאריך 30.11.2005 השיב ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת כי התובעת דוחה את טענות הנתבעת לעניין אחריות לנזקים שנגרמו ע"י אסף, וככל שנגרמו. עם זאת אישרה התובעת כי יחסי השכירות בין הצדדים יסתיימו ביום 14.2.06.

במכתב נוסף מיום 13.2.06 אשר שלח ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת "בהמשך למכתבנו אליך מיום 30.11.05 וכו'" ובו נטען כי:

"בין מרשתך לבין מר אסף שוכר המשנה גובשו באופן ישיר ועצמאי הסכמות בנוגע להארכת תקופת השכירות מעבר ליום 14.2.06.

למרשתי אף ידוע כי ביום 27.11.05 ניתנה למרשתך הודעה על ידי מר אסף ... לגבי מימוש האופציה שניתנה למר אסף ע"י מרשתך בנוגע להארכת תקופת השכירות מעבר ליום ה-14.2.06".

טוענת התובעת כי בתקופה שלאחר 14.2.06 התקיימו יחסי שכירות ישירים בין הנתבעת לבין אסף כנגד תשלום דמי שכירות מוסכמים.

מוסיפה וטוענת התובעת כי בתחילת שנת 2007 ובעקבות ביקורת שגרתית אצל התובעת התברר שלמרות סיום יחסי השכירות בין הצדדים ביום 14.2.06 וככל הנראה עקב טעות בתום לב במערכת הנהלת החשבונות של התובעת, המשיכה התובעת בביצוע תשלומי השכירות הרבעוניים על פי הסכם השכירות אף לאחר מועד סיומו. התשלום האחרון אשר בוצע היה תשלום רבעוני ששולם ב-1.1.07 עבור החודשים ינואר עד מרץ 2007. על פי חשבונה של התובעת שילמה היא לנתבעת ביתר ומתוך טעות, לתקופה שבין 14.2.06 ועד 31.3.07 סך כולל של 225,016.80 ₪ כולל מע"מ. מכיוון שדרישת התובעת מן הנתבעת להחזיר לה את הסכום ששולם בטעות, ביתר לא נענתה, הוגשה התביעה דנן.

מכיוון שהתביעה הוגשה במקורה בסדר דין מקוצר הוגשה בקשת רשות להתגונן אשר התקבלה בהסכמה. עם מתן הרשות להתגונן הפך התצהיר התומך בבקשה לכתב הגנה. בתצהיר זה טוען מנהל הנתבעת, מר יוסף טל (להלן: "טל"), כי התובעת כרתה הסכם שכירות עם הנתבעת לפיו היא שכרה את המושכר ל-5 שנים וניתנה לה אופציה לתקופות שכירות נוספות. בין השאר, הוסכם כי דמי השכירות יעמדו על סך של 29$ למ"ר בתוספת מע"מ. שטח השכירות הוערך בכ-112 מ"ר ואולם סוכם כי השטח הסופי יקבע ע"י מדידה מדויקת שתבוצע במשותף. הנתבעת ביצעה באמצעותו מדידה כזו ממנה עלה כי השטח הכולל של המושכר גדול יותר מן ההערכה הראשונית ועומד על 117.79 מ"ר.

בנוסף לכך, סוכם כי בתום 24 חודשי השכירות הראשונים ובכל שנתיים לאחר מכן יועלו דמי השכירות בשיעור של 5% ומכאן שבמשך תקופת השכירות הראשונה של 5 שנים צפויה הייתה העלאה של דמי השכירות פעמיים.

בנוסף לכך סוכם כי בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר תשלם התובעת סך בשקלים השווה ל-100$, פיצוי מוסכם קבוע בנוסף לדמי השכירות המוסכמים. התובעת הורשתה להשכיר את הנכס בשכירות משנה בתנאים שנקבעו ובהם הגבלת העיסוק של שוכר המשנה לעיסוקים הקשורים בעסקי התובעת.

מכיוון שהתברר ששטח המושכר גדול ב- 5.79 מ"ר יותר מן ההערכה הראשונה, חייבת הייתה התובעת להוסיף לדמי השכירות החודשיים סך בשקלים השווה ל-168$ + מע"מ ומכאן מתבקשת המסקנה שמתחילת תקופת השכירות ב-15.2.2001 ועד 15.10.2007, סה"כ 80 חודשים, חייבת הייתה התובעת להוסיף לדמי השכירות סכום בשקלים השווה ל-13,440$, בלא להביא בחשבון את התוספת המוסכמת בשיעור של 5% בדמי השכירות בכל שנתיים. כאשר מביאים בחשבון גם את התוספת עומד הסכום הנוסף שהיה על התובעת לשלם על 14,000$ כשוויים בשקלים.

כבר ב-24.11.02 הודיעה התובעת לנתבעת על כוונתה לעזוב והחלה לחפש שוכר משנה. בשנת 2004 הציעה התובעת לנתבעת להסכים להכנסת אסף כשוכר משנה וב-28.4.04 הביעה הנתבעת את הסכמתה להשכרת הנכס לאסף בשכירות משנה לשנתיים עם אופציה לשנתיים נוספות ובתנאי שהתובעת תסיים את תקופת השכירות שלה ובתנאי נוסף שאסף יחתום על הסכם שכירות מתאים עם הנתבעת, הסכם שיכלול ערבויות כפי שייקבעו. הסכם כזה מעולם לא נחתם. בתאריך 28.7.04 הודיעה התובעת לנתבעת כי השכירה את הנכס בשכירות משנה לאסף וכן הודיעה כי היא ערבה לכל התחייבויות השוכר, ע"פ חוזה השכירות עם הנתבעת.

כבר מתחילת תקופת שכירות המשנה התברר שאסף איננו מנהל במקום עסק העונה על תנאי הסכם השכירות שבין התובעת לבין הנתבעת וכתוצאה מכך נגרמים נזקים שונים. הנתבעת הלינה בפני התובעת על הפרת ההסכם ועל הנזקים המצטברים ומכיוון שמכתבי ההתראה לא הועילו נשלח אל התובעת מכתב ביטול של ההסכם.

התובעת לא החזירה לנתבעת את החזקה בנכס ביום 14.2.06 למרות דרישה מפורשת של הנתבעת לעשות כן ובפועל המשיך אסף להחזיק במושכר שלא ברצונה ושלא בהסכמתה של הנתבעת. במובן זה הפרה התובעת את התחייבותה להחזיר לנתבעת את החזקה בנכס בתום תקופת השכירות הראשונה. מכיוון שכך, חייבת היא לשלם לנתבעת, לבד מדמי השכירות הקבועים בחוזה, את הפיצוי המוסכם בסך 100$ עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר. בעקבות הליך אחר שהתנהל בין הנתבעת לבין אסף וחברה בשליטתו, פונה הנכס רק ב-03/2010. חובה של התובעת לנתבעת עולה פי כמה על סכום התביעה. ממילא דין התביעה להדחות.

כהערה יצוין בנקודה זו כי בתיק נוסף 6468-09-08 תבעה הנתבעת דנן בתאריך 11.9.08 את התובעת דנן ואת אסף והחברה שבשליטתו, חב' בר קפה בע"מ, לתשלום סך של 1,600,000 ₪ בגין הפרשי דמי שכירות ובטענת זכות לפיצוי עקב נזקים שנגרמו באשמו של אסף ו/או החברה שבשליטתו.

בכתב סיכומיה, מבקשת התובעת לדחות את כל טיעוני הנתבעת ולחייבה בתשלום מלוא סכום התביעה. זאת מכיוון שיש לקבוע כי יחסי השכירות שבין התובעת לבין הנתבעת הסתיימו ביום 14.2.06 והחל מתאריך זה התקיימו יחסי שכירות ישירים בין הנתבעת לבין אסף אשר אף שילם את דמי השכירות ישירות לנתבעת. כך גם נפסק בהליך קודם שהתנהל בין הנתבעת לבין אסף והחברה בת.א. 1832/07 אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ נ' בר קפה בע"מ ואסף אסף, פס"ד מיום 25.8.09 . באותו עניין תבעה הנתבעת דנן ביום 14/6/07 סילוק ידם של אסף והחברה מן הנכס והחזרת החזקה לנתבעת. במסגרת פס"ד נקבע במפורש כי החל מה-14.2.06 החזיק אסף בנכס כשוכר בזכות עצמו ולא כשוכר משנה.. זאת גם הסיבה לכך שבאותו הליך תבעה הנתבעת דנן דווקא את אסף והחברה ולא צירפה את התובעת דנן כצד להליך. הרי אם לשיטתה לא היה אסף בעל זכות עצמאית כשוכר והחזיק בנכס רק כשוכר משנה, הייתה הנתבעת דנן מצרפת את התובעת כצד עיקרי באותו הליך ודורשת את סילוק ידה מן הנכס.